什么是刚需？就是买房的目的完全是以自用为出发点的，为了自住，婚姻，下一代教育等等，而和房产的资产属性毫不关联。直接一点，那就是不管买了以后房价是涨是跌，其实对于买房人来说对于买房这个行为没有任何影响，或者是对决定决策的干扰。而改善，特别是“卖一买一”性质的买房行为，本质上是属于刚需的一种，经济收入提升，追求上进，进而对更好的生活空间有所需求，这种出发点，无可厚非。
所以，刚需买房第一个重要的建议，就是“投住分离”，对于刚需和改善来说，买房只有“值不值得买，价格合不合适，能不能满足自用需求”的考虑，而和因为房价涨跌而带来的房产资产性的保值增值，完全没有关系。既然是刚需，盯着自己的需求出发，保持一个理性的态度，这是任何重大货币消费行为行动以前，非常重要的一个心理建设基础。
对于刚需来说，买房的核心需求只有三个方面：地段，学位，配套而对于改善来说，核心需求是品质提升，空间增加，出行便利和其他一些不同个体的心理需求（比如车位，小区环境，邻居社群等等）。刚需，改善买房，第一出发点，就是对自己想要买房这件事的核心需求认知。一般衡量要买的房子是否适合刚需，一个是通勤成本是否能够接受，一个是居住时间是否饱满，一般来说，一年最少居住的时间超过200天，那这样的房子就适合刚需。
明确了买房需求以后，就要结合自身的经济实力进行一个资金评估。很现实的一个楼市关系：钱多，人挑房子，钱少，房子挑人。房子在中国，一直都是个人和家庭的重大家庭财富配置和货币购置资产行为。既然想要买房，光想没有用，还得根据个人和家庭能够调动的资金总量和平均收入情况进行综合评估。也就是消费以前，先看钱包的意思。
看清了自己的需求，对自己的经济实力和资金水平有了充分的认知，那想要买房的现实物质基础，就算建立起来了：有需求目标，有准备。第二个建议，是城市分类和购置意义首先来看题设想要买房的区域粤港澳大湾区，其实这并不是一个城市，而是由广东多个城市组成的城市群：粤港澳大湾区（英文名Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area，缩写GBA）由香港、澳门两个特别行政区和广东省广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆九个珠三角城市组成，总面积5.6万平方公里，2018年末总人口已达7000万人，是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。
单从规模上来说，大湾区是一个世界级的经济湾区规划，涵盖城市多，辐射地域广，城市差距大，是现实存在的情况。大湾区，只说房产性质，其实已经非常明显的被划成了四个完全性质不同的城市：第一种，房产资产化，楼市金融化的城市：深圳为代表，东莞有局部，广州在路上；第二种，房价相对稳定，但存在一定程度上因为资本炒作而导致的价格泡沫城市：惠州（特别是大亚湾和淡水这样的临深片区），珠海部分地区，佛山，中山部分地区（主要以靠近更为繁华富裕城市的片区特征明显）；第三种，房价健康，但是本地经济相对滞后，缺乏就业和经营机遇的城市，比较典型的就是肇庆和江门，还有惠州一些没有明显可以被炒作地域优势的地区（因为惠州面积很大）。
