从人口净流入来看，汕头人口增长缓慢，会抑制房价上涨。但回顾汕头市区房价走势，从16年均价7500到现在21年均价10000，汕头房价一直很平和。虽然汕头的经济发展比不上珠三角，但是汕头有自己完整的产业链。汕头的玩具产业全国领先，形成了非常完整的产业链。不管其内销份额还在出口份额，汕头就是NO1，汕头玩具厂的经营者多为本地人。
汕头房价多少，还会大涨吗？
房产大涨是要有契机的，现如今下一次契机可能是明年的亚青会海底隧道通车东海岸新配套落成开了医院商场等金砂西延通车。类似于上面这几个点都是能使周边房价上涨，但是上涨也都是周边区域，不会因为某个区域的变化而影响整个汕头市区的房价。我们回顾下，几年前的那波大涨是什么原因。在2015年之前汕头的房价都处于平稳的态势，每年涨那一点算上货币的贬值不算什么。
2015年东海岸刚开的几个盘，和杏花桥下护堤路两个楼盘，价格都在6000左右。2016年创文进入常态化，为什么说是常态化，因为在此之前几次创文都是应付式，像风时雨一样一会儿飘过去又恢复往常了。这个常态化很重要，彼时的大众已经有汕头正在改变的看法。接着大型商业体苏宁广场落成国企开发商和名牌企业来汕头拿地隧道工程启动亚青会宣布汕头举行东海岸欲建潮商大厦。
电视台每周都有专题宣传东海岸新城市建设。以上种种都发生在短短一两年时间里，这种是千载难逢的契机。所有的一切的都好像在告诉大家，汕头变了。正是有这个契机，房价大涨。一手房涨幅达到70%以上！像上面提到的两处6000左右的房价到2018年已经翻了一倍。回到题主的问题，这种大涨是否还会出现？个人认为已经是不可能了，除了像上面说的，上次大涨是遇到了各种事件发生造成的一大波推势，已经不会再出现外。
现在汕头在建和报备的项目已经太多，在无汕头整体利好的消息情况下是不可能有大涨的，而单一的区域事件也不会波动整个市区的房价。至于下跌也是不可能，只会继续横盘，缓缓上涨，会有上涨除了通货膨胀外，也离不开开发商和中介的造势。如是刚需购房不要考虑太多，直接买。如果是投资，选好区域肯定会比其他投资项目赚得多，大赚大涨是不可能了。
未来三年汕头房价走势会如何？
阴跌1从大方向的货币状况看，目前的全国收紧货币，活钱变少，所以未来进入房地产的活钱变少了。 2.从购买人群来说，80和90后很多已经买房了，很多60-70年代的手里都几套房啊。身边都是这样子。而00后的爹妈们很多家里都有房了，所以购买力下降。3.从现实情况看，汕头房子现在有价无市，已经阴跌，东海岸的房子2017还有15000以上，据说2018已经回到12000以上了，同学2017年4月购买的东区9800的房子2018年底只买了10200，实际上根本就是亏本。
首先，我是东海岸的业主，也是中介。早在2015-2016年，东海岸的房价是汕头最高的之一。当时最高均价是1W3-4。后来因为房价管制，两年慢慢跌了。今年疫情期间，陆续有业主1W的竹笋。现在原价均价已经涨到1.2W以上然而，短时间内，足足有2000人民币的差价。但是现在，我们中介知道，不管什么楼层格局，楼盘几天就能卖出去。可以说很多人都想挤进来。投资者盯上了这片土地。一些客户称，在疫情期间，他们不愿意这样做。可惜房子越来越贵了。有几个原因。对他们来说，这里的房价几乎是白菜价，有钱的都一次性下来。2.亚青会来了，部分业主会联合业主涨价。廉价出售房屋影响市场。3.有些富裕的房产主，手里至少有两三套不缺钱的房子，自然不想便宜卖掉。4.东海岸媒体炒作的原因。现在，越来越多的人知道东海岸的这个地区以每天人多而闻名。基本上每天晚上都会有很多人来这里感受海风，四处游荡。手里有闲钱的人，即使不打算自住，也有投资的意向，所以即使没有人住，房价也一定会涨。东海岸没有人居住有几个原因。1.虽然目前东海岸的入住率还比较差，但我觉得主要原因还是有相当多的房子还没交房，周边的配套还在建设中。2.我们统计过，通过中介机构来买房的客户，有40%以上已经在城里住了，所以觉得在设施还没有完善之前，没有必要现在就搬。3.很多房子被炒房团抓住了，不舍得扔，以为还没到自己的价格，可以多看看阳光海这个岸也是人烟稀少的地方，但现在是经济最高的地区。由于当时4000-6000元的价格，很多人都不想收起来。现在均价1W3。很多人都想买十几二十年的老房子。我认识的很多那里的业主都开始搬到东海岸了，包括很多有钱的中介业主。汕头的经济一直靠海运行。人口稀少只是时间问题。很多人说东海岸是一座空荡的鬼城。在我们中介看来，那些买得起的人
