从人口净流入来看，汕头人口增长缓慢，会抑制房价上涨。但回顾汕头市区房价走势，16年均价7500，现在21年均价100。汕头的房价一直很平和。2015年之前，汕头房价处于平稳态势。如果把货币贬值计算在内，每年的增长算不了什么。如前所述，两地6000元左右的房价到2018年翻了一番。
未来三年汕头房价走势会如何？
阴跌1从大方向的货币状况看，目前的全国收紧货币，活钱变少，所以未来进入房地产的活钱变少了。2.从购买人群来说，80和90后很多已经买房了，很多60-70年代的手里都几套房啊，身边都是这样子。而00后的爹妈们很多家里都有房了，所以购买力下降，3.从现实情况看，汕头房子现在有价无市，已经阴跌，东海岸的房子2017还有15000以上，据说2018已经回到12000以上了，同学2017年4月购买的东区9800的房子2018年底只买了10200，实际上根本就是亏本。
汕头房价多少，还会大涨吗？
房产大涨是要有契机的，现如今下一次契机可能是明年的亚青会；海底隧道通车；东海岸新配套落成（开了医院、商场等）；金砂西延通车，类似于上面这几个点都是能使周边房价上涨，但是上涨也都是周边区域，不会因为某个区域的变化而影响整个汕头市区的房价。我们回顾下，几年前的那波大涨是什么原因，在2015年之前汕头的房价都处于平稳的态势，每年涨那一点算上货币的贬值不算什么。
2015年东海岸刚开的几个盘，和杏花桥下护堤路两个楼盘，价格都在6000左右，2016年创文进入常态化，为什么说是常态化，因为在此之前几次创文都是“应付式”，像风时雨一样一会儿飘过去又恢复往常了。这个常态化很重要，彼时的大众已经有“汕头正在改变”的看法，接着大型商业体苏宁广场落成；国企开发商和名牌企业来汕头拿地；隧道工程启动；亚青会宣布汕头举行；东海岸欲建潮商大厦。
电视台每周都有专题宣传东海岸新城市建设，以上种种都发生在短短一两年时间里，这种是千载难逢的契机。所有的一切的都好像在告诉大家，汕头变了，正是有这个契机，房价大涨。一手房涨幅达到70%以上！像上面提到的两处6000左右的房价到2018年已经翻了一倍，回到题主的问题，这种大涨是否还会出现？个人认为已经是不可能了，除了像上面说的，上次大涨是遇到了各种事件发生造成的一大波推势，已经不会再出现外。
现在汕头在建和报备的项目已经太多，在无汕头整体利好的消息情况下是不可能有大涨的，而单一的区域事件也不会波动整个市区的房价，至于下跌也是不可能，只会继续横盘，缓缓上涨，会有上涨除了通货膨胀外，也离不开开发商和中介的造势。如是刚需购房不要考虑太多，直接买，如果是投资，选好区域肯定会比其他投资项目赚得多，大赚大涨是不可能了。
广东汕头的房价会不会跌回2015年的水平？
可以确定的说，不会！为什么？原因也很简单，从两个大的层面简单讲一下吧！一、房地产维稳是国家层面的意志近两年国家对房地产市场的管控不断加码？住房不炒是针对近十年房地产飞速发展而踩的刹车，不炒不等于不涨，也不代表要大跌，中国的房地产和美国的股市是一个道理，投资者只认可这个标的资产，所以大家都看涨，看涨的背后就是动用杠杆谋求进场门票。
中国的房贷规模已经达到了30万亿，而房地产开发商的债务规模已经突破百万亿，中国的M2总量约230万亿，也就是说房地产市场的总规模占了中国货币市场的大半，如果房地产下跌，房地产企业的资金链断裂，直接面临破产，买房者也会出现断供情况，这些钱都是从银行借的，银行借出去的钱收不回来直接增加坏账率，最终同样面临破产，
多米诺效应最终威胁到国内金融体系的安全。那么现在，为什么有限的上涨单和有限的下跌单同时出现？上涨单和下跌单都让人难以承受，只能按兵不动，让时间慢慢消化中间的泡沫。第二，从人口和GDP增长来看，汕头在广东处于尴尬的位置，地理上处于粤闽交界，远离珠三角，搭不上广深珠形成的三角供应链快车，人口增长变化不大。2020年人口普查比2010年增加11万人，十年增长率只有2%，与同期广州的47%和深圳的68%相差数百倍。
