就在开平路45号地块竞拍几乎同一时间，原海尔工业园海尔云玺项目紧邻的一块土地拍卖，这个地块被海尔地产以不到1.1万的地价拿到，你想到了什么？分析起来，无论站在哪个角度，海尔这块地都比开平路45号的白樱花面粉厂地块更好。对于开平路45号白樱花面粉厂地块拍出地王，很多楼市砖家的第一反应是：“面粉涨成这样，面包能便宜了吗?”也有人的第一反应是：“难道开平路这种破地方，未来也得卖成三万了吗？青岛只要主城，楼市就前景无限？”放眼整个青岛，开平路位置确实不好，别说比主城了，实际上比西海岸的积米崖、灵山湾沿海/沿地铁板块，城阳白云山南侧国学公园周边地块要差很多。
青岛开平路45号地价为何那么高？
这几天想谈论青岛楼市，一个绕不开的话题就是原市北区开平路45号的地块，2021年5月12日，从10310元/平方米开始，经过17家开发商160多轮的鏖战，一举把价格抬到17100元/平方米的高价，触发熔断。青岛主城区虽然房子价格高高在上，但地价无非万把块，甚至大概率卖不了五位数。开平路，周边除了一个中心医院简直要啥没啥的地方，老破小的遍地，商业的稀缺，学区的没有。
这地方开发商拍到手软，地价飚到一万七？OMG！是开发商们疯了吗？没有。没疯，开平路嘛，在青岛还曾有个大名鼎鼎的名字：水清沟。“婚后无子莫发愁，寻子得福水清沟”没听说过？那你这个青岛人一定的不正宗。求子房，这不跟之前说的学区房有异曲同工之妙嘛？不管多少钱，必须买买买！玩笑归玩笑，开平路的房价飚到一万七，说明了三个问题：1、青岛的土拍以勾地为主，地价不能真实反应土地价值。
如果敞开竞拍，这才是青岛地价的真实水平。看到隔壁有答主一语道破天机：青岛的土拍，勾地为主，往往是一个萝卜一个坑，大佬之间早都PY交易好了。而开平路地块，这是块难得的纯地，不是勾地，所有开发商都可以光膀子赤膊下场。勾地这种事嘛，看不出青岛土地市场的真实行情。和青岛主城房价水平差不多或者高点有限的杭州，地价却比青岛高出很多，就是因为这个梗。
就在开平路45号地块竞拍几乎同一时间，原海尔工业园海尔云玺项目紧邻的一块土地拍卖，这个地块被海尔地产以不到1.1万的地价拿到，你想到了什么？分析起来，无论站在哪个角度，海尔这块地都比开平路45号的白樱花面粉厂地块更好。我们大家都能看到的事情，开发商们当然心里门清。但是为啥很多开发商心里门清，手上却不去拍，这事就不是风水师能深刻分析的了，咳咳，大佬们PY交易，那是不可能带我一起玩的……第二嘛，开平路这块地，位置不算好，但是千万别觉得卖不上价。
越是“矮子里拔将军”的位置，越容易出现“高价楼盘”，而且还很好去化。对于开平路45号白樱花面粉厂地块拍出地王，很多楼市砖家的第一反应是：“面粉涨成这样，面包还能便宜了吗?”但是也有人的第一反应是：“难道开平路这种破地方，未来也得卖成三万了吗？青岛只要主城，楼市就前景无限？”放眼整个青岛，开平路位置确实不好，别说比主城了，实际上比西海岸的积米崖、灵山湾沿海/沿地铁板块，城阳白云山南侧国学公园周边地块要 差很多。
但是差，并不意味着这种地方卖不上价。刚才说了，开平路尽管周边缺乏优质学区，没有规模商圈，周边全是老破小。但问题就在于——周边全TM是老破小。在青岛有个常识：越是周边全是老破小的地段，猛然间出现一个小体量新楼盘，这个新盘就就非常非常容易卖高价，而且是意想不到的高价，去化也非常容易。道理不难理解，本地土著居民老破小居住多年，改善需求非常强烈，但山东人安土重迁全世界出名，不愿意“挪窝”，他们的需求一般是就地改善，其它地方再好都不会去，因此从供需关系上说，老破小、城中村周边突然出现一个小规模新房楼盘，往往就是容易捅破楼市天花板的的产品，销售极其容易，也“卖得出价”。
虽然外面的人根本看不上这种地方，但是有周边老居民就够了。反正体量也不大。今年西镇团岛出了一个叫做观海地的楼盘，地铁上盖，只有两栋楼，一百来套房子，接近四万的单价，根本轮不到开盘就被抢精光了。青铁内心os：什么金茂府、什么壹号院、什么华润悦府，你们加豪装都卖不过我纯毛坯，你们重点学区都卖不过我大24中纯LM、DP学校，你们什么极品示范小区都卖不过我没有任何绿化的地铁站上盖……不服来战！开平路45号地王的情况，和青铁观海地相同。
楼盘规模小、见缝插针，而且周边全是老破小，符合周边居民既能住新房又能很方便的找到老街坊邻居吹逼、打牌、喝酒、跳广场舞的需求，这种楼盘，卖不上价都难。但同时千万别觉得这些新建小区卖出天价以后，周边老破小能跟涨，事实上作为改善目的的新房是稀缺产品，但作为被改善的老破小会更加无人问津。到晚上七八点钟，到团岛21路总站附近，看看金茂湾和周边老破小的入住率差距，很多事情，一目了然。
第三：现在的疯狂意味着未来的落寞。还是那句话，青岛主城活力已尽，未来只能看西海岸、城阳这样的郊区。开平路地价拍到一万七，好事？不觉得。四方、水清沟拍出地王，很多人预判房价大概率破三万，意味着青岛主城房价壁垒变得更高。对社会的撕裂，也就更严重。站在青岛主城土著的角度，更加认定了“青岛最好的地方就是市南市北”，青岛一些楼市砖家肯定又会坚定自己的看法：“主城才是青岛楼市最有潜力的区域”。
但是，站在外地人的角度还是那句话，济南、合肥、郑州、武汉、成都、重庆、西安这些城市房价才几个钱？青岛如此高的房价，为什么要来青岛？这肯定导致青岛主城的产业加速流失——拍出地王，就意味着原来的白樱花面粉厂已经迁走，产业已经流失——原有的土著人群沾沾自喜，优越感更进一步的同时，外来人口对青岛市南市北所谓主城区会更加不屑一顾。
年青一代人、以及能吸引人才的企业，项目，会更加向房价低廉，“到处都是卖不完的房子”的城阳、西海岸、胶州、即墨集中。所以，作为一个非土著的来青购房者，一定要明白这个道理：如此房价，教育、医疗、工资收入又没有绝对优势，在市南市北崂山三区买房子的预算，那你为什么要选青岛？纵使风景再好，气候再佳，一年来旅游一次花费又能几许呢？别跟土著们抢资源，让他们内卷去吧，真的！尤其是当局者的心态更能说明问题：我是在主城螺蛳壳里做道场，顶着人多嘴杂一家一家谈条件呢，还是到西海岸、城阳、高新区、上合这样的地方大刀阔斧的建新城？不同的当局者，可能选的地方不一样，今年发力高新区，明年着重搞上合。
但是有一点：他们不会在主城区大拆大建，这是一定的。最后，跟很多朋友说一句，一万七的地价，房价就能妥妥过三万吗？哪个楼市砖家说的？站出来，我保证打不死他。商人赚的是差价。只要资金雄厚、有利可图就可以做，而不是一万七的地价，房子就必须卖到三万以上才有利可图。尤其是绿地这种大开发商，运营的手段，还是有一些的。
实际上，做好成本控制，运营合理的话，房子卖到2.5-2.7万左右的单价，开发商就足够赚钱了。虽然老四方房价过三万是大概率事件，我也不对此质疑（虽然不是好事），但不代表一万七的地价，房子就必须卖到三万多。如果硬说老四方的地王一定卖到三万才能赚钱，照这么说，上合示范区三四千的地价，房价还不过万，开发商都是赔本赚吆喝喽？我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。
在同面积，都是8号沿线的情况下，上海市区600万的房子和郊区的280万房子你会选哪一套？为什么？
有的选毫无疑问是市区房啊。首先是工作通勤问题。那些觉得住郊区多通勤半小时无所谓的，基本上是没在郊区住过。考虑现实的郊区轨交情况，地图上和你说多半小时地铁，肯定没告诉过你你挤上地铁还要加十分钟（两班地铁）。因为通勤问题会引出第二个问题，你的工作成本会上升。市区工资高很多，但是你从郊区地铁过去，你的无形成本会比市区同事高得多。
简单举例，大家都七点半出门，住市区的同事八点半已经在座位上准备工作了，你却要九点卡着点进公司，甚至运气不好还会迟到，经常迟到在职场可不算什么光彩的事，如果还有个喜欢早上很早到巡视公司的老板，你觉得是早上八点半已经在座位的人容易升职还是天天卡着点到公司的容易升职？然后是考虑生活便利性，不是说市区有啥郊区没有，而是市区选择多。
郊区出门逛街可能附近就一个大商场，吃的穿的选择非常少，最后你还要去市区兜，那为何不住市区？接着说教育，上海教育是各区不同，但是基本是市区资源多且好，最近的中考高考数据，市区遥遥领先郊区，四大八校里几个郊区的？再看郊区市重点，原本以本区命名的高中应该是本区正常最好的学校（这里剔除七宝这种特殊成分学校），闵行中学奉贤中学嘉定一中南汇中学等，这些学校在上海市重点可以排哪一档？别说学习只看孩子，学习真的只看孩子，就不会有学区房了最后就是医疗，看看市区多少医院，什么等级，什么密度，郊区多少医院，什么等级，什么密度，后面还要比么？有钱就住市区，毫无疑问，哪怕就是小房间挂个户口，带来的收益也不是300万可以买来的！。
