2008年的黑天鹅给所有实体店带来了前所未有的生存挑战，在疫情的影响下无一幸免。现在商业地产真的不适合投资。实体店最大的优势是有实体，有场景，而绝大多数电商找的是供应链，没有场景优势。换句话说，顾客想在店里买，根本做不到。但是如果实体店的老板没有他朋友那么大的影响力呢？
现在的商铺还有没有投资价值？
生活配套不完善人流量小位置偏僻的商铺千万不要买。要买就买各种配套齐全，人流量大环境好的商铺，这种商铺肯定有投资价值。五年前，远德兄退休了，领了30万住房公积金7万多职业年金，加上自己的近百万积蓄，共有100多万，想买商铺收租金养老。他想买南门一楼盘的商铺，确实相当便宜，每平米一万块钱左右。下手之前，找我帮他去看看，是否值得投资？我去看了，楼盘位置十分偏僻，没学校没医院没商业，白天人烟稀少，晚上黑灯瞎火的，十年内很难热闹起来，我觉得没投资价值。
远德兄没听我的意见，他图便宜，花了120万买了近140多平米的商铺开发商送了20多平米。五年过去了他的商铺租不出去，一直闲置，损失不小。前年，蒲哥退休后也想买商铺，建议他在人流量大的闹市区买商铺，可他钱不够买不起。又建议他在入住率高的万人小区大门口附近买商铺，价格不高，而且容易出租。他买了商业区附近一成熟的小区门口的商铺，小区内住有近万人，周边有最好的学校医院，有多个地下停车场，附近商业发达，交通便利，人流量大。
大量实体商铺关门，电商网购冲击下，投资商铺还有价值吗？
我老表的老表，在2014年的时候，买了几间万达广场，位置最好的，沿街主街的店面，总价是1200万，首付了600万，贷款600万，十年的贷款周期，月供五六万一个月。按照当时购房时的设想，等拿到店面，一个月至少能租个上六七万一个月，以租养贷是完全没有问题的，并且，每个月还有剩余，十年后，贷款还清以后，这几间门面房就可以每个月收收租金养老了。
他的想法，基本上也是大部分投资商铺人的想法。事与愿违，等万达正式开业以后，房子也确实出租出去了，租金并且没有想象中的多，一个月就租了三四万，租金养不了房贷，出租了一年多以后，房子就空着了，一直没人租，自己每个月为了还房贷，把家底都掏空了。最后的结果，房子被银行起诉 ，查封了，据说现在已经在走拍卖流程了。
现在的商业地产真的不适合投资了。第一，商业地产在十年前就过剩了，基本上每个城市都已经严重饱和，包括北上广深四大一线城市。一线城市还稍微好一点，因为人口密集，人口多，未来三四线城市或者十八线小城市，商业地产更加困难。第二，电商对实体行业的冲击非常巨大，电商改变了人们的购物习惯，线上购物已经极大的代替了线下逛街的购物的习惯了。
未来的实体门店怎么发展呢？
未来实体店的发展一定要从解决用户真实需求，提供极致服务树立自有的品牌，结合互联网做区域性品牌门店。2020年的黑天鹅给所有的实体门店带来前所未有的生存挑战，疫情影响下无一幸免。以董明珠的格力为例，预计一季度亏损约200亿元左右。个体门店生存危机可想而知。从实体店发展的20多年历程来看，即使没有这次疫情，传统实体店经营同样困难，原因就在传统经营思维模式已经不适用现在消费者的消费行为当然互联网电商的影响也是其中之一。
而这次带来的影响如同雪上加霜。然而危与机是并存的，在如此巨大的影响下，该关店的加速了关店速度，对于能够扛下来的实体店是一个新的机会。也就是说疫情影响加速了优胜劣汰的法则。想想十五年前的实体店经营场景是什么样的？坐在店里顾客自然来，刚根本不用愁客流量，有时地段位置好的铺面更是赚的盆满钵满。一铺养三代的说法也正是那个时候引起了商铺投资热。
现在实体店经营场景是客户难找，获客成本增加，租金高。由于同行竞争，我们不得不低利润经营。再加上电商平台影响力不错，入不敷出。所以实体店未来的发展要有全新的思维和商业模式。线下与向上、品牌线下、口碑线上相结合，解决用户真实需求，提供极致服务。刚才说客户的消费行为改变了，改变消费行为的是互联网电商。
