LPR出来了，房价是涨还是降？
昨天（8月25日）央行发布了《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》。很快，我们身边出现了各种颤抖！重磅！巨变！历史性变革等关于利率变化的影响。总之看完感觉，卧槽变天了都！没买房的或者正准备买房的购房者看的心慌慌。有人说利率要大涨，赶紧10.8号前买房，不买亏了！有人说这是楼市利空，楼市、炒房、投资被定点打击，众说纷纭。
原文件专业术语很多，很多人说看不懂。更多人表示管不了这些乱七八糟的，什么解释，什么逻辑。我只关心我买房到底受不受影响，受啥影响?不废话，这份极简解读您可以看一下。01这个政策的实行时间政策是2019年10月8日实行，已经发放和已经签订合同未发放贷款的按照原合同走。10月8日后签订合同的开始执行新政策，缓冲时间很足。
02利率到底是要涨还是要跌？买房是不是要掏更多利息？答：基本不受影响回答这个问题我们要明白两点，其实这也在人民银行答记者问中明确回答过了。1、这个政策的本质还是调控，新的贷款利率政策相当于优化后的一个浮动机制，更贴合各城市的不同情况，响应更迅速。政府能够更“因城施策”对楼市进行调控，这是本质也是目的。
2、央行答记者问，明确表示【人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。】关于利息支出官方回复已经说的很清楚了，瞎起哄的、制造恐慌的歇歇吧！当前的楼市政策从来都是维稳的03新政策实施后利率要怎么算？先来看看我们以前怎么算的4.9%的基准利率（按照近几年的通用执行标准）实际执行利率=执行利率X比率打9折就乘以0.9，上浮15%就乘以1.15，上浮25%就乘以1.25[10.8号后请忘记]以后的利率算法基准利率没有了，官方称之为LPR（是啥不重要，你可以当做以前的基准利率）算法有个简单的公式，实际利率=LPR X Y Z政策实行后这个LPR将会一月一公布（这个注意了，每月的数值可能不一样），这也代表着以后上个月签贷款和这个月签贷款存在着不同的可能。
这个LPR咋来的咱不用管，你就当政府定的好了。基点X本质上是政策定点打击；什么意思？上文讲过了，原则上首套房X=0；二套房X=60个基点=0.6%；商业用房（办公、商铺、公寓等）X=60个基点=0.6%；简单理解国家在保护刚需，首套房给予优惠不加基点，相反对于购买二套房和商业用房（其实这两个你可以理解为投资）通过加基点进行抑制；基点Y本质上是各地调控的一个变动；比如楼市过热需要调控，可以在Y部分加点，比如银行信贷额不足也可以在Y部分加点。
基点Z本质上是基于个人征信，银行的一个风险调控；比如你征信比较差，银行可以额外再加基点，相当于收你更高的利息；我们算两个实际案例：比如甲购买首套房，假设购买时LPR4.85%，当地没有多加基点，征信非常优越，那么他购买的利率就是4.85%；乙购买二套房，假设购买时LPR4.85%，当地额外加了20个基点，征信非常优越，那么他购买的利率就是4.85% 0.6%（二套房硬性规定） 0.2%=5.65%注：这个公式不代表官方算法，仅代表个人观点方便大家理解；我们回头来看看，这个政策对当下的利率有本质影响吗？没有！以前也调控，只不过我们是基准利率上浮的算法，现在是LPR 基点算法，并无本质区别，你要知道政府只要想调控，怎么都能调控成功。
有人说：利率巨变，国家再无打折利率!事是这个事，但过于哗众取宠。请问，你现在买房享受到了基准利率打折了吗？也没有吧？这个说法基于利率计算上，购房者购房利率最少就是当月的LPR。那么我请问，以过去几年实行的4.9%的基准利率，就算打九折也就是4.41%吧。LPR每月一变（8月20日5年期以上LPR为4.85%）以后如果信贷宽松LPR降低到4.41%吧的话，这和以前的打折有本质区别吗？还是那句话你要知道政府只要想调控，怎么都能调控成功。
04我现在要买房，是赶在这个政策前，走贷款？还是在这个政策后？1、对于刚需购房也就是你是首套房，我建议你等等新政策。目前利率上浮（现阶段政策）有点误伤刚需的嫌疑！新的政策就差把【刚需、买首套房的我要保护你】写在脸上。一句话，可等。好好珍惜自己的处女贷，从这个角度能买个三房不买两房、一房，多享受利率优惠才是正事。
2、对于购房投资等没有区别，如果时间凑合的话，我建议你政策前购买。有一点需要特别提醒：我们可以通过政策明显的读出一个信号，国家对炒房的持续打击。事实上从”房主不炒“这么白话的口号提出，已经大大小小的实行了一个又一个的政策。对于投资客，一定要比以往更谨慎的选筹，选投资标的。因为你的持有成本未来会越来越高（未来甚至不排除高房贷利率代替房产税的做法）站岗三五年一交易发现不赚一分钱也会很常见。
对于购买商办（商铺、写字楼、公寓）更更更更更加谨慎。利率政策单独把商业用房列出一条，你就可以看出定点打击之甚！这些物业本来流动性就差，投资难度系数又巨高，未来持有成本不排除进一步加大可能。请别蹚这趟浑水。05对楼市的长远影响对楼市长远无疑是利空的。可以看出目前楼市的调控政策越来越细化，越来越因城制宜，因时制宜，响应也越来越迅速。
而这很明显，国家正一步一步在剥离、脱离地产依赖的常规路径，这对于地产行业本身就是一个打击。对于个人投资来说，这也是利空。代表着在房产上未来可存在的套利空间正在被一步一步压缩。投资、炒房已经被盯上了，利率加基点只是开膛炮。房产投资未来要变成一项技术活，那个闭着眼买房就能实现暴富、阶层跨越的时代一去不复返了。
讨论一下lpr，大家都怎么看？
LPR即贷款市场报价利率，是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。LRP的实施给房贷族除了一道选择题，可以自愿选择是按照之前的选不变的固定利率，还是LPR 加点的浮动利率。选择一经确认，不能再做改变。2020年3月1日存量浮动利率贷款定价基准转换工作已正式启动，到2020年8月31日之前完成。
LPR政策实行的本身主要是完善贷款市场报价利率形成机制，提高利率市场化程度，提高利率传导效率。影响我们是选择固定利率还是浮动利率的关键是对于利率的走势判断。如果预期未来利率会上涨，那就选固定利率。如果你现在固定利率本身就高且预期未来利率会下降，就选择LPR浮动利率。目前来看，在全球降息的背景下，LPR浮动利率的走势在未来一段时间内应该是逐渐降低的。
房贷新政策lpr出来后对以前贷款的影响大吗？
1、你的房贷执行利率是多少？你在2013年办理房贷的时候，那个时候的房贷基准利率是6.55%，你的是上浮7%，也就是当时的房贷实际执行利率是：6.55*（1 7%）=7%。不过贷款基准利率此后经过多次的下调，最终在2015年的10月份下调至4.9%，那么你的房贷实际执行利率应该是：4.9%*（1 7%）=5.243%。
原来的房贷计算方式和现在新的房贷利率计算方式是怎么样的？有什么关系？原来的房贷计算公式：贷款基准利率*（1±浮动比例），其中的浮动比例固定不变；新的房贷计算公式：LPR 点数，其中的“点数”固定不变；2、你的“点数”怎么确定？按照这次公告的规定，房贷的实际执行利率前后保持一致，也就是说用了新的房贷利率计算方式，最后的结果要和以前一样，那么就有了：贷款基准利率*（1±浮动比例）=LPR 点数点数=贷款基准利率*（1±浮动比例）-LPR按照题主的情况，贷款基准利率为4.9%，浮动比例为上浮7%，LPR为4.8%（备注，这次所有的转换过程中，LPR都是取值于2019年12月份发布的数值4.8%）。
那么，题主的点数就是：4.9%*（1 7%）-4.8%=0.434%；3、以后的房贷执行利率是多少？以后的房贷执行利率就是：LPR 0.434%，其中LPR是4.8%，按照文件规定，选择新的浮动利率的时候，重新计算房贷的周期最短为12个月，那么也就是说，如果选择12个月为周期重新计算房贷利率，那么一年后，你的房贷执行利率是按照最新的LPR计算的，而点数0.434%是永远不会有变化的。
对于LPR利率转换，周围朋友准备什么都不操作，结果会怎样？
如果你对在LPR利率换锚的时候，不进行任何的操作，那么你就变成了固定利率了，你这么做是没有必要的，在这次利率定价基准换锚的时候，很多人是有抵抗情绪的，认为是银行在擅自修改合同，另一个也担心如果转换了以后对自己不利，担心以后会支付更多的利息，所以因为以上种种原因，不少人对这次房贷利率换锚是有抵触情绪的，面对这种情况就选择了鸵鸟的态度，什么都不操作，看你能把我怎么样。
1、这次不是银行要擅自修改合同，所以你无需去怨恨银行这次利率换锚是央行在进行利率市场化改革的一部分，是央行的决策，商业银行只是奉命执行而已，央行在进行利率市场化改革，这个就相当于是法律法规的变动了，所以就不要说什么违法的事情了。利率市场化已经进行了快十年了，比如之前取消存款利率的上限和下限，后面又取消了贷款利率的上限和下限，这是把定价交给市场，总体来说是利于市场的，也是利于用户的。
比如取消存款利率的上限和下限，很多银行推出了更高的存款利率给到储户，这个难道不是对储户的好事吗？这次利率定价基准换锚也是这样的，以前的贷款基准利率是央行直接决定的，而且变动的时间不规律，而现在的LPR是一个月更新一次，由18家商业银行共同决定，LPR比原来的贷款基准利率要市场化很多，更加能够反映市场的资金供需水平。
2、你什么都不做就相当于是固定利率了有很多人倾向于什么都不操作的原因就在于他们竟然是认为以后LPR是要涨的，而贷款基准利率是要跌的，所以，我现在不换，那么就等着以后享受贷款基准利率下降带来的红利。你们真的是太小看央行这帮人了，这样漏洞百出的政策会实施吗？这也是以小人之心度君子之腹！贷款基准利率以后就被LPR取代了，贷款基准利率以后就没有了，也就是说贷款基准利率永远定格在4.9%了，如果你什么都不操作，那么就相当于是自动变成固定利率了。
所以，即便是银行同意你什么都不操作，那么你实际也是选择的固定利率，因为贷款基准利率以后就永远定格在4.9%，而新的贷款基准利率是LPR，而且LPR从去年推出来的时候是4.85%，而现在已经跌到了4.75%，这个意味着什么你明白了吗？LPR在跌啊！而原来的贷款基准利率永远不变了。3、央行给予你多一个选择实则是为房奴们着想本来在LPR取代原来的贷款基准利率成为新的贷款利率定价基准后，所有的贷款都以LPR为利率的定价基准，但是对于以前的存量浮动房贷利率而言是不公平，因为原贷款基准利率永远固定在4.9%了，相当于自动就变成了固定利率。
今年房贷第一年，总时间是20年，有必要转换成LPR利率么？
房贷第一年，房贷期限20年，有必要转换成LPR浮动利率？题主的这个问题是当下很多人遇到的，而房贷利率换锚还剩下一个月的时间，时间不多了，都需要在2020年8月31日前做出选择，先说结论，建议换。1、LPR机制下的房贷利率和之前有何不同？原有的房贷利率计算公式是这样的：房贷利率=贷款基准利率*（1±浮动比例），其中“浮动比例”是固定不变的，但是贷款基准利率会不定期的变动，上一次变动是2015年10月份，下调到4.9%，所以，在原来的房贷利率计算公式下，房贷执行利率的变化是取决于“贷款基准利率”的变化的。
现有的房贷利率计算公式是这样的：房贷利率=LPR 点数，其中“点数”是固定不变的，而LPR是每个月都会更新一次，理论上每个月都可能会变动，在实际中当然不会这么频繁，在现有的房贷利率计算公式下，房贷利率的变动取决于LPR的变动。所以，是否要转换LPR浮动利率，其实就是看LPR未来的走势，如果未来是走低的趋势，那么肯定是转换划算，如果未来是走高的趋势，那么选择转为固定利率更划算。
2、LPR未来的走势是往上还是往下？LPR是所有贷款利率市场报价，是所有贷款利率的定价基准，社会上所有贷款利率的集会就是这个社会资金的成本，社会资金成本和什么相关？至少是和社会资金回报率是相关的，当社会资金回报率高的时候，能够承受的资金成本也高，资金回报率低的时候，能够承受的资金回报率也低。所以，社会资金成本是和社会资金回报率是正相关的。
而社会资金回报率是这GDP增速正相关的，经济发展速度快，赚钱也容易，这就反应在资金投资回报率高，而经济发展速度慢，赚钱就难，这就反应在资金投资回报率低，这个也就是为什么发达国家的利率都比较低，这是因为他们的经济发展速度比较慢。所以，社会资金成本其实是和GDP增速是正相关的，简单来说就是LPR是和GDP增速正相关的，那么我们要判断LPR未来的走势，我们只需要判断GDP未来的走势就可以了。
去年GDP增速是6%，今年上半年是负数，今年全年也许也就是2%左右，虽然主要原因是疫情导致的经济增速下滑，但是即便是未来疫情结束了，那么GDP增速能够回到往日的6%吗？这个难度是挺大的，未来更可能的是5%、4%，甚至是3%。长期来看，LPR走低是一个趋势，在短期来看，LPR已经降低了，目前是4.65%，如果未来一年维持这个水平不变，那么现在选择转换LPR浮动利率，就可以降低房贷利率0.15%（LPR从4.8%降低到4.65%）。
央行降准是什么意思，对还房贷有什么利弊，对老百姓有什么影响？
文/易论对于央行降准，实际上属于比较基础的问题，我们用最通俗的文字来解读就好。所谓降准，就是央行为释放流动性，将银行存款准备金率进行下调，让市场有更多的流动性，说直白点就是有更多的钱，全国所有银行都必须把存款的一部分放在中央银行，那么很明显，央行的最简单的作用就是帮市场及银行控制风险，比方说没有降准之前，全国大小银行总计有100万亿的存款，这其中有20万亿都放在央行，这个原有的比例自然就是20%，而现在市场缺钱，经济不足以产生更多的钱，于是央行决定降准3%，那么央行的留存就成了17%，多出的3万亿便流向了市场以刺激经济的增长。
当市场的钱少了，央行就进行降准，释放一部分流动性出来；当市场的钱多了，央行就升准，收回一部分流动性……对还房贷的影响，放心，按照现行的房地产政策，就算是降准，也不会对房地产有较大的影响，在未来很长的一段时间里，房地产都会受到调控，降准不是让你去买房，而是更大程度的刺激经济的增长，很多人都知道房价不能再涨下去了，所以，就算降准，贷款利率的上浮也无法改变。
对老百姓产生的影响还是较为明显的，降准之后，市场有了更多的钱来刺激经济，那么物价或多或少会出现对应的上涨，为何？市场有了更多的钱，那么相对应的我们的钱就会处于相对的贬值，通货膨胀或者说物价上涨从某方面看起来就成了必然，但随着就业的扩大，当然会带来收入的增加，生活消费能力自然能得到增长……关注易论，为您带来更多优质原创内容。
房贷利率是5.88%，还款方式是等额本息，现在转LPR合适吗？
根据《中国人民银行﹝2019﹞第30号公告》的要求，2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款（包括公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款，不包括公积金个人住房贷款）必须转换为LPR加点形成的浮动利率，或转换为固定利率。一、属于转换范围。题主的贷款52万，贷款年限还差29年，按照央行的规定所有商业房贷存量客户（只剩余最后一个定价周期的可以不转）必须转的要求，属于必须转换对象，应在3月1日-8月31日之间的6个月内与银行签订协议完成转换工作。
二、怎么选择转换？贷款利率加点数值由借贷双方协商确定，加点数值一经确定在合同剩余期限内固定不变，也就是只能改变一次。原合同借款期限在5年及以下的，参考1年期LPR；原合同借款期限在5年以上的，参考5年期以上LPR。在转换后的每个利率调整日，利率水平等于利率调整日前一日的LPR与转换协议约定的加点数值之和。
题主房贷原合同利率是5.88%，2019年12月人行公布的LPR为4.8%，根据计算得出贷款利率转换的加点数为1.08%。则此次转换后的利率为LPR （1.08%）=5.88%。（1）如你选择的是固定利率方式，则此后的贷款利率就固定为5.88%。（2）如你选择的是LPR浮动利率方式，则此次转换的利率=LPR （1.08%）=5.88%。
等到2021年1月1日或借贷双方约定的重定价周期和重定价日的时候，按前一天的LPR与转换协议约定的加点数值之和来确定利率，如LPR为4.5%，则当期的利率为5.58%，比现在刚转换的5.88%低了3个基点。以此类推，一年一定，根据当期的LPR水平与加点比例1.08%来确定。三、为什么选LPR浮动利率方式因房贷期限还有29年，根据当前利率走势及未来利率发展水平，建议选择LPR浮动利率方式比较好。
1.原有利率优惠力度不大。题主所说原房贷利率是5.88%，应该执行的是上浮20%的利率。选择LPR利率浮动方式更能与市场利率水平接轨。2.LPR呈下调趋势。从央行宣布2019年9月改革房贷利率以来，LPR已多次下调，已从2019年9月份的4.9下降到2020年3月份的4.65%，已下调了2.5个基点。
再从我国1991年以来的基准利率走势看，也一直是呈现逐年下降趋势，如下图：你的房贷剩余期限足够长，选择了LPR加点浮动利率方式定价，如果未来央行持续引导5年期LPR下行，就可以享受到利率下行周期的红利。3.国际行情趋势。从长远来看，利率下降是国际趋势，经济发展到一定程度，利率会维持在较低水平，甚至会出现负利率时代。
央行9月全面降准，会对10月份贷款基础利率LPR造成怎样的影响？
这一次央行降准，我认为会对9月份的lp2会造成下调的。我们知道在8月份的时候，lpr一年期的是4.25%，五年期以上的是4.85%，这个利率其实和以前央行规定的基准利率4.9%是差不多的。央行上个月宣布的房贷的新政，那么lpr为利率的参考基准，其实也是为了能够更加的反映市场的实际利率。这次央行降准势必会整体降低市场的融资成本，那么9月份的lpr肯定会降低的。
1、用lpr代替原来的基准利率，就是为了能够更快的，更全面的反映市场的实际利率。央行这一次降准而不是降息是有它的内在原因的。因为降准不仅仅能够引导融资利率的下滑，更多的是它能够增加市场上资金的供应量，而这两者才是市场所需要的，如果仅仅是降息的话，那么它其实是无法对市场带来资金的增量的，只是单纯的资金成本的降低。
但是如果市场上资金量不够的话，哪怕你用这种调控的力量让它实际的利率下滑，但是恐怕也很难实现。这个也是为什么这么多年以来，自从2015年10月份降息以来，我们的基准利率已经4年时间没有变化了。所以原来的贷款的利率的基准形式是反应不够灵敏的，不够市场化，所以现在才他才推出lpr来代替原来的基准利率。如果我们不推出lpr这个产品的话。
那么我们降准之后要引导市场上的利率的降低，其实是要比较费力的。但是我们现在有了lpr这个品种。那么降准之后，很快就会传达到市场上，让市场的融资成本降低。2、9月份的lpr一定会降低的。我们知道我们知道lpr要是每个月都会更新一次的，在每个月的20号9:30之前，全国商业银行拆借中心会公布最新的lpr。
今天已经是7号了，只有13天的时间，到时候公布的时候，我相信lpr肯定会比当前的要低。这也是lpr实施以后第1次遇到降准这种政策的调整。所以如果9月份lp2不能够降低的话，那么就说明lp2是不够，那么市场化不能够及时的反映市场利率的变化。所以这种情况是不会出现的。但是具体会降低多少，这个我也倒是挺好奇的，因为到现在为止也没有一个什么公式可以去计算降准和这个利率之间到底是一个什么样的具体数学关系。
还有13天的时间，我们拭目以待吧，到时候看看我们的lpr会降低多少。当然到时候我要想看一下到时候我们的MLF会怎么变化？还有一个事情，我觉得很有意思，就是到时候lpr降低以后，那么我们10月份利率新政以后，房贷的利率会有什么样的变化？我原来的判定是，新政前后房地产的房贷利率其实不会有什么大的变化。那么这是第1次房贷利率行政恰逢降准这样的大政策的实施，我要想来验证一下我的分析，到底会是对的还是错的。
如果转LPR之后,我不同意银行的加点数,可以换银行重新办理贷款么？
你不同意加点这显然是不可能的，也不可能重新选择银行贷款。你要摆正态度，在和银行打交道的过程中，理论上是平等的，而事实上压根就不可能完全平等，换言之，你别把自己太当回事。转换LPR模式，这不是那一家银行脑袋发热搞事，而是央行为了推行利率市场化，新老贷款的对接和统一问题，这是一项规定或者说部委条例，这是属于法律的范畴，这可不是你愿不愿意的问题。
换言之，你只有选择转还是不转，而没有选择不加点的权利。直白一点讲，你不愿意其实就是想占银行的便宜，假设老办法4.9%上浮20%为5.88%，现在转换成LPR为4.8%，银行损失0.98%利息收入，你相应的少还款，从某种意义上讲，你这就有点耍无赖，贷款时间你自己同意了上浮才加点的，现在因为政策变动而耍无聊。
你想重新选择银行，你以为银行是傻子，数据的互通的，另一家银行会不给你加点，别做梦，说不定你这样的无聊之人，另一家加更多，你爱贷不贷，不贷一辈子也别想拿到产权。衍生知识点：LPR模式的加点是固定，就是贷款人在老办法下上浮还是下折的利率，新政策变化的只是基准利率，以前是固定4.90%，现在是每月20日报价而已。
