民宿值得投资吗？这个看情况哦。刚回答国关于众筹的问题，感觉这两个还是有点像的。大概是因为之前研究过“众筹民宿”，所以对此有一定的看法吧。1.民宿的前世今生什么是民宿？“利用当地闲置资源，民宿主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。”，这是2017年《旅游民宿基本要求与评价》中对民宿的定义，实际上是沿用2002年台湾对民宿的定义，一字未改。
从这个定义，你是看不出民宿和农家乐、农村精品酒店有什么区别。这个问题也困惑了我好久。实际上广义的民宿我认为是包括这些农家乐、乡村别墅、客栈等产品。我觉得题注问的应该是狭义的民宿，也就是从2010年之后兴起的，比较新潮的，更贴近乡村生活的，能给客户带来独特体验的非标产品。民宿在我国的发展经历了从新兴到高潮。
下图是本人通过互联网、实地调研等多种方式得出的我国民宿市场整体情况。看蓝色交易规模似乎看不出什么问题，市场规模仍然在增长，但是增长率能说明问题。实际上如果想弄清楚发展趋势，下边这个图更加直观。有意思的是，我以为2016年是民宿爆发的一年，但是查阅到2017年的数据，一度我是怀疑的，这才是真正的爆发。不用过多思考就知道，2017年民宿的大发展，实际上是有很多问题的，这也是不正常的。
2. 民宿的困境虽然也有网红民宿，但是明显感觉近年民宿没有以往那么火爆了，某某投的民宿众筹平台上推出的民宿众筹项目，也变得少了很多。爆发式增长背后，肯定有很多问题，只是一时尚未暴露。那么投资民宿，到底应该注意什么事情，民宿面临着什么样的困境？政策风险不得不考虑。在我国新生事物面临的首要风险无疑是违规风险，也就是政策风险。
民宿行业虽然在2017年出台了行业标准。但是也仅仅如此，再无下文。各地方，特别是旅游资源发达的地方，倒是出台了一些地方性法规，但是大部分地区还是空白。民宿租地怎么办，要不要牌照？按什么标准走？据调研实际上一些地区是按照旅馆的标准走的，很多地方更是一片盲区。运营风险。民宿虽然听起来时尚，但是商业逻辑很简单，就是短租。
房东选好区位，租房子，装修，当然风格各异，这个看个人了。然后再租给体验的客户。这就导致了一个困境，前期投入过大，现金流较小，回本慢。之前倒是有危言耸听的文章说民宿90%以上都是赔钱的，这不废话嘛，因为90%的民宿都是新开的，不赔钱就见了鬼了。区位选择风险。近期雪乡不再宰人，呼唤客群体验的新闻想必都有所耳闻，我想说的是，谁要是在那里开了几间民宿，压根没人去，怎么赢利？所以民宿中区位选择几乎关系投资成败。
我曾问过一个在丽江开民宿的人，他说平均入住率能达到70%，据我所知天津某地的民宿入住率仍然在40%左右挣扎，其中差距显而易见。3.关于民宿投资，我有哪些建议？这要看投资者处于什么目的了，如果只是在网上众筹投资，这个可能压根就是因为喜欢，不做讨论。我觉得想投资做民宿的人，才是真正关心这个话题的人。前面风险分析实际上是回答了这个问题。
区位！区位！！区位！！！重要的话要说三遍。目前大环境的话，投资民宿是有风险的，当然也不尽然。旅游资产开发成熟的地区，有先天优势，地方政府一般比较重视民宿发展（当然也不一定，丽江的朋友就抱怨政策变来变去），相关政策制度也比较健全。所以，区位选择对民宿投资来说是一件大事。运营，做好细节。运营中主要注意两点，一是控制前期投资成本。
下图是民宿投资成本饼图。可以看到物业获取成本和装修改建成本占到了总成本的60%以上。因此，如何租到便宜的农房，如何在改建上压缩成本，体现着民宿房东的运营水平。我曾到北京一网红民宿调研，他们能做到30万左右改建一套不错的民宿，而我尽调的另一家民宿这一成本则是100万，当然有内部设计布局的差异，但成本的差别显而易见。
营销，真的是一门艺术。以前我一直以为好的民宿一定是好的区位，但是后来我彻底放弃了这个想法。因为我见到了在北京延庆一个山沟里，11套不起眼的红砖瓦房，如果不是挂着牌子，我们一行人根本找不到的网红民宿，就是这样周围没有竞品，没有集聚效应的民宿，竟然能达到恐怖的年均入住率80%，这真让我见识到了营销的厉害之处。
