现在已经过了购买房地产投资的最佳时机。在没有其他好投资的前提下，继续租商铺，开烟店。千万不要买商铺。如果定位为中档酒店，70套房子，装修费用预计600万，分五年。装修费用摊销每年120万元，年租金100万元。水电网费、电视费预计每年30万元，年人工费72万元，其他费用10万元。综上所述，全年如果在当地日入住率能达到80%，全年入住率= 70 * 365 * 80% = 20440，平均客单价能达到240元，那么我们来看看五年的投资回报率和净收入。
想在西安投资一个宾馆，大概在60-70间房子的样子，总投资需要多少，回报率如何？
从财务投资的角度预算分析如下：假如定位为中端酒店，70间房子，装修成本预计需要600万元，分为五年摊销装修成本每年120万元，每年租金100万元，水电网费电视费每年预计需要30万元，每年人工费需要72万元，其他成本费用10万元，综上所述，每年的成本需要=120 100 72 30 10=332万元；如果在当地能够保证每天入住率都达到80%，每年可以入住数量=70*365*80%=20440，客单价可以平均为240元，接下来我们看五年投资回报率以及净收益：这样的投资比较保守，每年的收入预计是240*20440=4905600元，每年的成本是332万元，每年利润为158.56万元，五年后名义净收益为192.8万元，意思呢，除去时间成本后净赚198.28万元，假定每年的资金成本率为12%，那么净现值为618319.6元，还是赚钱的，从内含报酬率来看为15.9%，意思就是相当于计算时间成本后的实际利率，投资600万元每年的利率为15.9%，是可以投的项目，如果除了这个收益再找不到比这更高的更加稳定的收益率。
投资将近200万开的烟酒店，纯利润也就20万左右，算不算失败？
在没有别的好的投资的前提下，继续租商铺开烟店吧，千万别买商铺！年化接近10%，虽然低了点，但是稳定，培养一批忠实的客户是很不容易的，况且他们还不会轻易流逝，在这种内外部形式下，想想那些倒闭和亏损的人，你能稳住不亏钱已经算是及格了。再说说为什么不能买商铺，买商铺之前你肯定已经想清楚了你买这个商铺的目的，是生意需要还是买了当投资，等它涨价了卖掉。
想买这个店做生意，简单算一下租和买的成本，对比一下就知道哪个更划算了；如果是为了增值，我觉得现在不是投资的好时机。现在的价格和行情应该是出货的时候，而不是进场的时候。看看恒大卖房打八五折，看看外面中介挂房子多久才卖出去。看看国家政策，你就明白了:购买房产投资的最佳时机已经过去。总之不要碰商店和公寓楼！如果这次疫情影响了世界的经济增长，那么中国也不能独善其身，不如拿着现金等待更好的抄底机会。
