云谷新房备案均价为17136元/平米，但新房为装修房，如此一来，装修价格在1100元/平米上下。一套90平米的房子，装修总价大概为10w，说实话，还不如买二手房自己装划得来。文一豪门金地户型偏大，即使1.85w的价格，目前也难言解套。正荣府在滨湖的最边缘，备案均价2.05w，极度挑战普通购房者的智商。
荣盛华府放风备案价为毛坯1.7w左右，直逼精装修的云谷，是一个比较得力的助攻手。剩下三个新盘，金鹏品牌力最弱，预计跟荣盛定位定价差不多；新城品牌力其次，定价可能会略高一些；绿城品牌号召力最强，定价应该会超过2w。这几个新小区，虽然处在滨湖边缘区域，但靠近地铁5号线尾站，如果做成纯刚需房，还是有一定吸引力的。
核心区板块核心区板块二手房共成交140套，成交均价从17074元/平米涨至17840元/平米，上涨766元/平米，涨幅4.48%。议价空间从3.73%回落至3.01%，降低0.72个百分点；成交周期从52.5天延长至66.2天，增加13.7天。除去启动区板块，就属核心区的成交均价最低，从某种意义上来讲，受到了限价盘的压制，这点从中海滨湖公馆涨幅最低上就能明显看出。
去年底公园里和高速时代公馆两个限价盘集中出货，备案均价都在1.8w-1.83w上下，这刚好和中海滨湖公馆的成交均价相近。板块内一起集中出货的限价盘还有宝能城，尽管宝能负面缠身，但难敌其价格低，备案均价只有15148元/平米。宝能城去年二手房成交均价为1.6w，其实三四季度已经涨到了1.7w，如果算上增值税，市场价大概已逼近1.8w，这中间的利润，自己算算吧。
之前有人质疑宝能的品质，畏首畏尾，不敢下手，去年在我强烈建议下，小密圈有几个人以1.5w左右的价格抢到几套房源。其实有多少人真正在意品质呢，过道学区房不照样有人买？对于房子来讲，能买的始终是价格，像核心区宝能这样1.5w价格的新房，我估计今后应该不会再有了（微信公众号“小易论楼市”《在合肥没有不能买的房子，只有不能买的价格》）。
保利海上五月花三四季度成交均价在19781元/平米，揽湖苑和亲湖苑分别为18952元/平米和17851元/平米，如此看来，位置更差的融园定价19188元/平米，并无绝对优势。东方蓝海三四季度均价已逼近1.8w，临湖苑也在1.76w站稳脚跟。公园里大平层昨天开盘，据说去化非常不错。尽管新房购房门槛非常高，但从公园里近期成交的一套二手小高层来看，单价为2w，那么大平层18180元/平米的备案均价，也难怪那么多人去抢了，优越的位置和环境决定了比较适合改善。
滨湖房价分析及购房建议从上个周期来看，合肥2011年3月底限购，市场迎来两年时间的平寂，然后在2013年有所回暖，全年实现10%左右的涨幅。目前距离合肥2016年10月限购已经过去2年零5个月时间，这段时间，合肥房价整体平稳，无论从周期还是政策上来看，今年房价都应该会出现一定的上涨。2月份由于春节原因，市场经历大半个月的沉寂，此间积压的购房需求，在年后集中爆发，会形成我们传统意义上讲的“金三银四”。
从房价表现来看，限购政策对房地产小周期的扰乱已基本结束，合肥楼市正步入一个新常态的上升周期，分化会是未来2-3年的主调。上篇文章我分析过，近期合肥二手房成交量在放大，而且这段时间咨询我的粉丝和问题也越来越多，其中不乏滨湖购房者。滨湖是合肥的优质板块，自去年年底房价就开始上涨，从我小密圈成员咨询情况来看，滨湖年后回暖得厉害，部分卖家甚至出现捂房惜售。
据我观察，目前滨湖市场上最明显的变化是填谷现象严重，比如万象公馆，宝能城，高速时代城，这些前期价格较低的小区，近期补涨较多。也就是说，不论哪个板块，也不论新房还是二手房，低价房源正在被市场争抢和抬价，这表明局部供需关系趋于紧张。目前滨湖的限价房越来越少，适合刚需购买的中小户型机会也不多了，而且购买门槛较高，一般人很难买到。
我建议滨湖购房者应优先去寻找这种低价二手房源，在价格谷地未被完全填平之前，抢占购房先机。宝能城后几期再开盘不知道要等到什么时候，而且即使开盘，我估计可能也会通过各种方式提高备案价格或者购买难度。这样一来，目前滨湖新房的购买门槛提高到了1.7w，即使是二手房，除了启动区，低于1.7w的也不多见。46中学区板块的房龄越来越老，已逼近全市均值，房龄越老，对学区质量的要求就越苛刻。
对学区有需求的家长，我建议应优先考虑“46中 师范附小”的双学区房，随着房龄的衰老，单学区保值升值潜力可能会逐年降低。省府板块目前是一个潜力较大的区域，但新房价格暂时略高，意在附近购房的同学，可优先考虑板块内的二手房。随着核心区限价盘的出清，我认为该板块二手房成交价可能会迎来一定的反弹。关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。
想在合肥买套50平的公寓，近地铁、高铁。选滨湖区还是包河区划算呢？求专家分析？
要看你买公寓是自住还是用来投资，自主就要选择带天然气的，这样比较方便。1.公寓分为两种，一种是产权40年的，一种是产权70年的。2.40年产权的公寓价格经济实惠，缺点是没有天然气，生活不是很方便，不能带户口，不能入户上学，租金自然就低一点。3.70年产权的公寓比较稀缺，基本和普通住宅没有区别，最大的区别就是梯户比比较大，比如3梯16户，管理比较混乱。
