启动区板块平均房龄为2010.4年，比全市均值年轻5个月，再加上整个滨湖板块的利好，涨幅超过了大盘。但随着房龄不断变老，这种板块上的优势，可能逐渐丧失。由于启动区缺乏足够的资源优势，再过5年，可能就很难跟得上大盘了。从成交来看，只有徽昌苑一个小区均价出现了下跌，其余都有不同程度的上涨。蓝鼎观湖苑一个小区占了所有成交的1/3还多，徽杰苑也有不错的成交，靠近地铁口和商业中心的优越位置，仍然是购房者青睐的稀缺资源。
46中板块46中学区板块共成交198套，成交均价从19313元/平米涨至19746元/平米，涨幅2.24%。议价空间从3.75%进一步回落至2.49%，降低1.26个百分点，与滨湖均值基本持平；成交周期为65.6天，较去年延长3.8天，略高于平均水平。板块内有三大回迁小区，分别为滨湖家园、滨湖惠园和滨湖和园，这三个小区的成交均价是远低于板块平均水平的。
2017年三个回迁小区成交占比为11.1%，2018年为18.7%，因此拉低了整个板块的平均价格水平，所以46中板块实际涨幅应略高一些，如果扣除回迁小区，实际涨幅应该为4.03%。涨幅最大的两个小区是滨湖品阁和滨湖明珠，都是“46中 师范附小”的双学区房，其中滨湖明珠大户型成交占比最大，适合陪读改善。
书香门第公寓成交较多，适合挂学区。据小密圈成员透露，滨湖惠园需补交一定数额的土地出让金，所以我们看到成交价格较低，如果加上这部分成本，实际均价应该跟滨湖家园不差上下。滨湖家园和滨湖和园的价格差距，就是“46中 师范附小”双学区和46中单学区的学票价值差距。其实远非如此，单学区劣势在回迁小区上还进行了放大，滨湖和园尽管成交量较大，但均价较2017年下跌了-2.54%，是板块内唯一下跌的小区。
从整体来看，单学区涨幅还是要逊于双学区，所以购买学区房的朋友，稳妥起见，我建议还是考虑双学区。关于合肥真假学区房的分析，可参考我的这篇文章《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》，具体请关注微信公众号“小易论楼市”，回复“学区”查看。省府板块省府板块二手房共成交93套，成交均价从18077元/平米涨至19406元/平米，上涨1329元/平米，涨幅7.35%。
议价空间从3.02%回落至2.25%，收窄0.77个百分点，低于平均水平；成交周期从52.9天延长至57天，增加4.1天，也低于平均值。省府板块三四季度涨幅已经达到11.05%，超出全年均值较多，说明下半年涨幅较大，尽管三四季度议价空间有所加大，但成交周期明显缩短。省府板块涨幅是滨湖所有区域中最高的，即使放在全市，也遥遥领先，说明省府目前确实是炽手可热之地。
