在之前各区的分析中，我发现合肥部分比较热门的学区，比如“45中 南门小学”，“50中东校 西园小学”，“50中西校 安居苑小学”，“50中新校 奥体小学”，学区房去年甚至出现10%-15%的涨幅，相比附近非真学区小区能够体现出明显的溢价。而48中学区房成交均价为16337元/平米，全市二手房成交均价是16386元/平米，竟然不及全市平均水平，基本体现不出一个学区应有的溢价，48中学区房也是所有真学区里表现最弱势的，甚至不及46中。
48中板块整体尽管呈现一定的上涨，但涨幅远不及其它真学区，且涨跌各半，这与其它真学区全面上涨的情况完全不同。种种迹象表明，48中正在走下坡路，合肥家长对48中学区的认可度也在慢慢降低，48中的没落其实是有规律可循的。随着时间流逝，老城区房子逐渐衰老，目前平均房龄已达到25年以上。近些年，老城区优质资源先后被分流到新城，老城区越来越不适合居住，大量年轻人开始逃离老城区。
那些选择在老城区买房的人，多是为了孩子上学。在方圆9平方公里的环城河老城区范围内，分布着3所真学区，分别是45中，42中和48中。48中距离45中直线距离仅700米，距离42中仅1公里，这么小的范围内上演着残酷的“三国杀”。三所学校中，以45中最强势，其次是42中，最后才是48中。既然选择在老城区买老破小挂学区，为何不一步到位买一所顶级学区，反正也要花那么多钱，这应该是大多数家长的共同想法。
因此，在市中心学位争霸赛中，45中脱颖而出，学区房成交量占了老城区一半以上，42中只有招架之力，48中则完全落于下风。既无房龄优势，又无学区上的相对优势，这就是48中逐步没落的原因，哪怕搬到滨湖、经开或者高新，我想48中的境况也不至于沦落到今天这种地步。中环路内板块中环路内板块2018年共成交283套二手房，成交均价从2017年的14979元/平米涨至15219元/平米，上涨240元/平米，涨幅1.6%。
议价空间为3.57%，略高于平均值；成交周期117.3天，比去年延长12.4天，高于平均水平。中环路内板块三四季度成交均价为15132元/平米，低于全年均值，这意味着去年下半年，板块整体价格是在下跌的。我们知道，去年下半年合肥楼市下行，中环路内板块并未有一个坚挺的表现，足以说明这里是一个相对弱势的板块。
其实，这种弱势是比较容易理解的。下跌小区中，像新鸿意瀚海星座、万振逍遥苑四期（公寓）、绿地海顿公馆C、兰亭公寓、江南新里程、国贸公寓等，基本都是公寓类型，大都是劣质资产。还有一些下跌的小区，比如太宁花园、世纪阳光花园、信达文景雅苑等，属于房龄较老，多层或者户型偏大，流动性差的劣质资产；还有一些比如玫瑰绅城、万振逍遥苑等，房龄不算很老，但板块弱势，资产表现略显劣质。
这些公寓绝大部分单价是比较低的，占板块总交易量的40%左右，且基本属于劣质资产，在楼市下行时期，基本不保值。再加上房龄老的多层，劣质资产占比大，这是整个板块表现相对弱势的原因。像房价上涨的小区，比如蓝鼎星河府和元一柏庄，主要是房龄相对年轻，金地国际城主要是房价存在错周期补涨，海顿公馆A主要是品牌物业且为品质住宅产品，江南新里程住宅主要是局部需求大于供给。
中环路外板块中环路外板块2018年共成交293套二手房，成交均价从2017年的15968元/平米涨至16179元/平米，上涨211元/平米，涨幅1.32%。议价空间为3.08%，略低于平均值；成交周期102.1天，比去年延长22.9天，高于平均水平。三四季度成交均价为16220元/平米，涨幅1.58%，比上半年略高一些，这说明去年下半年板块还在上涨。
中环路外板块是包河区发展的外缘，房龄相对年轻一些。其实中环路外板块这样划分有点不太科学。以南二环路为界，路南和路北是完全不同的两个世界，以马鞍山路为界，路东和路西也是完全迥异的两个天地。之所以这样划分，主要还是因为二环路南二手房样本不足。我们先看看二环路北马鞍山路东的情况。这片区域主要分布以下几个小区：和昌都汇华府、金悦领地、地矿家园、丽阳兰庭、和地蓝湾、万振城市广场、珠光花园、珠光南苑、环宇大厦等，除了金悦领地外，几乎全部下跌。
然而我们还应看到，这块区域的房龄并不是很老，平均大概在2011年左右，是高于板块均值的。按道理来讲，它们应该可以打赢大盘才对，但目前结果只能说明一点，板块实在过于弱势。二环路北马鞍山路西小区也没有好到哪里去，平均房龄较老，大部分小区也是在下跌的。比如鑫苑望江花园、银杏苑、曙宏南苑、琥珀新天地等，房龄大都相对较老。
